▲ 박지청 부동산 전문가 / 객원기자

1. 총선 이후 부동산 시장 향방

총선 이후의 부동산 시장 향방에 대한 관심이 커지고 있습니다. 야권의 압승으로 인해 정부가 공약한 부동산 관련 입법 과제가 중단될 우려가 있습니다. 따라서 주택 시장의 향방이 중요한 이슈로 부각되고 있습니다. 임대차 2법 폐지, 분양가 상한제 아파트 실거주 의무 폐지, 다주택자 규제완화, 재건축 및 재개발 규제완화, 그리고 공시가격 현실화 로드맵 폐기 등의 정책이 추진이 어려워질 것으로 전망됩니다. 이에 따라 규제 완화를 중심으로 한 부동산 정책의 수정과 속도 조절이 필수적으로 요구될 것으로 보입니다.

특히, 다주택자 및 고가 주택 보유자에 대한 세금 감면은 당분간 어려울 것으로 예상되며, 이로 인해 일부 다주택자가 급매도를 시도할 가능성이 높아질 것으로 예상됩니다. 또한, 재건축 및 재개발 사업의 위축이 예상되며, 이는 중장기적으로 서울 및 인접 수도권 지역의 주택 공급 부족을 더욱 심화시킬 것으로 예상됩니다.

그러나 윤석열 대통령은 부동산 시장의 정상화를 위해 규제 완화에 대한 속도를 높이기로 했습니다. 그는 지난 정부의 부동산 가격 폭등 문제를 지적하며, 과도한 세금 부과가 부동산 시장을 왜곡하고 경제적 약자에게 부담을 줄 수 있다고 밝혔습니다. 이에 따라 규제 완화 정책의 적용 추이를 지켜보며 총선 이후의 부동산 시장 향방을 모니터해야 할 것입니다.

2. 구체적 내용

1) 다주택자 세금 완화 제동 걸릴 듯

부동산 규제 완화를 위한 정부의 노력이 어려워지고 있는 상황입니다. 정부가 약속한 재건축 및 재개발 관련 규제 완화 정책은 현재 모두 중단되었습니다. 정부는 이를 위해 1월에 1·10 대책을 발표하며 재건축 패스트트랙 및 안전진단 관련 규제 완화를 약속했습니다. 그러나 이러한 정책들이 시행되려면 법안 개정이 필수적입니다.

앞서 지난해 말부터 재초환 완화 및 정비사업 규제 완화 정책은 합의를 통해 통과되었지만, 규제 폐지를 목표로 한 법안은 여전히 야당의 반대로 인해 논의가 어려웠습니다. 그 결과, 정부 입장에서는 총선에서 승리하는 것이 중요했습니다. 그러나 이번 총선에서 패배한 결과, 정부의 정책 시행 여부가 불투명해졌습니다. 이미 통과된 1기 신도시 특별법을 제외하고는 신규 법안이 국회에서 통과되기 어려울 것으로 예상됩니다.

민주당은 구도심 개발을 위한 정책을 내놓고 있지만, 이는 주로 공공 주도의 형태입니다. 따라서 민간 사업자가 주도하는 정비사업에는 이러한 정책이 적용되기 어려울 것으로 예상됩니다. 특히 재건축 부담금 폐지는 민주당의 반대로 인해 실현 가능성이 낮을 것으로 예상됩니다.

2) 부동산 세제 정책

부동산 세제 정책이 급격한 변화를 예상하고 있습니다. 윤석열 정부는 일관되게 세제 완화를 주장해 왔지만, 민주당 측은 이를 '부자 감세'로 비판하며 격렬한 반발을 보이고 있습니다. 정부는 올해 초부터 부동산 세제 개혁을 위해 2가지 정책을 밀어붙였습니다. 다주택자 중과세 개정과 공시가격 현실화 로드맵 폐기입니다.

다주택자는 양도세와 취득세를 낼 때 높은 중과세율을 적용받습니다. 현재는 다주택자가 보유한 부동산을 양도할 때 중과세율을 적용하는데, 이에 대한 소득세법의 임시 유예 조치가 이뤄지고 있습니다. 다주택자 취득세 중과 폐지는 오랜 기간 동안 추진해온 정책입니다. 그러나 이에 대한 국회 통과가 이뤄지지 않았습니다.

공시가격 현실화는 공동주택의 실제 가격 대비 공시가격 비율을 높이는 정책입니다. 이는 부동산 세금과 관련이 깊습니다. 정부와 여당은 공시가격 현실화 로드맵 폐기를 주장했습니다. 하지만 민주당은 이를 법으로 제정하겠다는 공약을 내놓았습니다.

지방 미분양 주택을 구입할 때 주려던 세제 혜택도 쉽지 않을 것으로 전망됩니다. 또한, 최근 3년 유예가 결정된 분양가 상한제 주택의 실거주 의무도 유예 기간 동안 법 개정이 이뤄지지 않은 채 부활할 가능성이 높아졌습니다. 이에 대한 법안 통과가 이뤄지지 않으면 정책 시행이 어려울 것입니다.

3) 전월세 정책

임대차법 개정인 '임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제) 폐기'가 현 정부에서 올스톱되면서 전월세 등 임대차 시장이 혼란에 빠졌습니다. 반면 민주당이 입법을 준비 중인 '전세사기 특별법 개정안'은 국회 통과 가능성이 높아졌습니다.

임대차 3법은 전세 가격 급등과 전세사기 등을 우려하여 도입된 법이었습니다. 그러나 이 법이 적용된 이후 전세 가격은 크게 상승하였습니다. 법무부는 이러한 상황이 임대차 3법으로 인해 발생하였다고 밝혔습니다.

윤석열정부는 지난 대통령 선거 시기부터 임대차 시장을 정상화하겠다며 임대차법을 전면 재검토하겠다는 공약을 내세웠습니다. 그러나 의석 확보에 실패하여 임대차법 개정 논의는 가시밭길을 걷게 되었습니다. 반면에 전세사기 특별법 개정안은 야권이 주도하여 통과가 가능성이 높아졌습니다.

이에 따라 정부가 건설업계를 위해 마련한 다양한 지원책도 동력을 잃게 되었습니다. CR리츠 도입, 저금리 대환, 대출 만기 연장 등의 지원책은 '법제화'가 필요한 사안은 아니었지만, 거야가 구조조정을 주장하면서 추진력이 떨어질 가능성이 높아졌습니다.

3. 총선 후 부동산투자 방향

부동산정책 및 세제정책 관련하여 대부분 규제완화가 어렵다고 보고 있습니다. 또한, 재개발 및 재건축 추진이 원활치 않다고 보는 견해가 많습니다. 이를 종합적으로 살펴보면, 새로운 개발이 이루어지기 어렵다는 판단이 서게 됩니다. 이는 기존의 아파트 및 비아파트의 희소가치가 늘어난다는 것을 의미하며, 기존 주택의 가치가 상승할 수 있다는 의미를 반영합니다. 문재인 정부에서 경험했던 바와 같이, 규제가 심하고, 건축비가 상승하면 할수록, 기존 주택의 가격은 상승할 여지가 충분합니다.

다만, 기존 아파트의 가격은 서울을 기준으로 봤을 때, 고점 대비 완전히 가격이 합리적인 수준으로 내려갔다고 판단하기 쉽지 않습니다. 어느 정도 자산이 충분하신 분이라면, 강남, 용산, 여의도, 목동 등과 같은 주요 입지의 아파트를 급매로 구매하는 것도 나쁘지 않은 판단이라고 볼 수 있습니다.

그러나, 자산이 한정된 분이라면, 이러한 주요 입지의 빌라, 근생 등과 같은 소규모 재개발 지역에 대한 투자도 고려해 볼 여지가 있습니다. 왜냐하면, 아파트 뿐만 아니라, 비아파트에 대한 공급도 엄청 차단이 되어있기 때문에, 향후 공급이 지극히 감소한 상태에서 수요가 급등할 여지가 있기 때문입니다.

주요 입지의 비아파트이더라도, 충분히 재개발이 가능하고, 용산과 같이 개발호재가 충분한 곳의 투자라면, 총선 이후의 부동산 향방의 영향을 타지 않고, 성공적인 투자로 이어질 여지가 충분합니다. 

* 박지청 부동산 전문가 / 객원 기자

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